Compromisso de Venda e Compra de Imóveis
10 / 30 / 2013

MATTOS, RODEGUER NETO, VICTÓRIA

SOCIEDADE DE ADVOGADOS

PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE VEÍCULO AUTOMOTOR APREENDIDO

POR CONTA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Realização de promessa de venda e compra de veículos apreendidos, objeto de busca

e apreensão, em face de alienação fiduciária pactuada em contrato de financiamento

concedido pela PROMITENTE VENDEDORA, que somente se tornará venda definitiva

quando da prolação da decisão judicial consolidatória da posse e domínio de cada

veículo objeto do compromisso em questão.

Em primeiro plano, embora esteja claro que não se trata da

realização de venda final dos bens ainda sem correspondente sentença judicial,

entendemos ser relevante comentar alguns aspectos que envolveriam um negócio, no

qual fosse realizada uma venda definitiva, sem a existência da respectiva sentença

judicial.

O entendimento consagrado é de que a “a venda prevista no artigo

2º do Decreto Lei 911/69 só pode realizar-se depois de prolatada a sentença que

consolida a propriedade e a posse plena e exclusiva dos bens dados em garantia nas

mãos do autor do pacto da ação de busca e apreensão”, conforme magistério do

jurista Dr. Paulo Restiffe Neto, em seu livro Garantia Fiduciária – Editora Revista dos

Tribunais – 3ª ED.

Assim, a realização de venda definitiva (artigo 1122 Código Civil de

1916), sem a apreciação do caso pelo judiciário e sem a ciência do devedor alienante,

é realizada por conta e risco do credor que, caso seja instado para tanto, deverá arcar

com os ônus gerados pelo negócio realizado.

Dentre os ônus que podem resultar no caso da realização da

venda definitiva sem sentença, destacamos a necessidade de restituição do bem e a

eventual indenização ao devedor que comprovar prejuízos, além da possibilidade de

macular o possível crédito remanescente, prejudicando-lhe a característica de liquidez

e, por conseqüência, a qualidade de título executivo, tornando-se necessário a

propositura de uma ação de conhecimento para recuperação desse residual do saldo

devedor.

Em síntese, a realização de venda definitiva implica

necessariamente disposição do credor em assumir os riscos e encargos que podem

ser gerados por tal negócio.

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Sem embargos ao exposto, entendemos que o contrato dessa

natureza, por tratar de celebração de uma

promessa de venda e compra, cujos

elementos são diferenciados de venda definitiva, é sustentável juridicamente,

possibilitando a realização das justificações e defesas na hipótese de eventuais

questionamentos.

Concluindo, embora a celebração de promessa de venda e

compra de bens apreendidos, pela sua inovação e características seja passível de

algum questionamento, entendemos que não fere os princípios legais em vigor,

podendo, portanto, ser admitida no mundo negocial e jurídico.

ALGUMAS OBSERVAÇÕES QUANTO À ALIENAÇÃO

FIDUCIÁRIA EM GARANTIA

Como é cediço, a alienação fiduciária em garantia é um

contrato acessório e formal, cuja finalidade é garantir o cumprimento do contrato

principal, como o financiamento de bens móveis, o mútuo e outros.

O bem objeto do contrato principal, quando se trata de

financiamento, é dado em alienação fiduciária ao credor fiduciário, o qual se torna

proprietário e possuidor indireto, ficando o devedor fiduciante com a posse direta,

como depositário e usuário. A transferência de propriedade é apenas em garantia,

como exposto, tornando-se sem efeito, automaticamente, quando do pagamento da

última parcela do preço.

O contrato de alienação fiduciária, atendidos os requisitos da lei

civil pátria, dentre os quais destacamos agente capaz, forma prescrita ou não defesa

em lei, e objeto lícito, produz, evidentemente, desde logo, os devidos e legais efeitos

entre as partes. Porém, para que esses efeitos tenham eficácia perante terceiros é

necessário que se promova o registro no Cartório de Registro de Títulos e

Documentos dos domicílios do devedor fiduciante e do credor fiduciário .

Recomenda-se, ainda, no caso de veículos automotores que a alienação fiduciária seja

anotada também no Certificado de Registro do Veículo.

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Não se pode olvidar, também, que o credor não pode vender

o bem por preço vil, sob pena de se caracterizar abuso de direito, além do que, com o

advento do Código do Consumidor, nossos Tribunais não têm acolhido a exigência

do pagamento de, no mínimo, 40% do total do débito como requisito para purgação da

mora, como segue :

Consigna-se, ainda, o entendimento da necessidade de dar

ciência ao devedor do valor pelo qual o bem esteja sendo negociado, a fim de que

não se alegue, posteriormente, qualquer discordância .

RT 794/327

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – Purgação da mora – Exigência do prévio

pagamento de 40% do preço – Inadmissibilidade – Restrição que implica no

perdimento das prestações já pagas que só eventualmente são ressarcidas

após apreensão e venda extrajudicial do bem financiado e fiduciariamente

garantido – Inteligência do art. 53 da Lei 8.078/90.

Tribunal: 2.TACivSP (Relator: Soares Levada)

Ementa da Redação: Com o advento do Código de Defesa do Consumidor, mais

precisamente pela proteção dispensada ao consumidor pela redação de seu art.

53, não pode o Dec.-lei 911/69 restringir a possibilidade de purgação da mora

pelo devedor fiduciante ao exigir o prévio pagamento de 40% do preço, pois

essa restrição implica no perdimento das prestações até então pagas, que só –

eventualmente – serão ressarcidas após apreensão e venda extrajudicial do

bem financiado e fiduciariamente garantido.

AgIn 688.843-00/1 – 10.ª Câm. – j. 25.04.2001 – rel. Juiz Soares Levada.

ACÓRDÃO – Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Juízes desta Turma

Julgadora do 2.º TACivSP, de conformidade com o relatório e o voto do relator,

que ficam fazendo parte integrante deste julgado, nesta data, negaram

provimento ao recurso, por v.u.

Turma Julgadora da 10.ª Câm.: Juiz-relator: Soares Levada; 2.º Juiz: Marcos

Martins; 3.º Juiz: Gomes Varjão; Juiz-presidente: Marcos Martins.

Data do julgamento: 25 de abril de 2001 – SOARES LEVADA, relator, com a

seguinte declaração de voto: 1. Agravo de instrumento tirado da r. decisão que

reconheceu a possibilidade de purgação da mora contratual, em ação de busca

e apreensão de veículo garantido por cláusula de alienação fiduciária, ainda que

não tenha o devedor fiduciante quitado mais de 40% do débito. A agravante

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sustenta a necessidade do pagamento do percentual mínimo previsto em lei

para possibilitar ao devedor a purgação da mora, defendendo ainda a

inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos garantidos

por alienação fiduciária.

Negou-se o efeito suspensivo pleiteado. A agravada deixou de oferecer resposta

nos autos.

É o relatório.

Fundamento e decido.

2. Nega-se provimento ao recurso. De acordo com o art. 3.°, § 2.º, do CDC, as

atividades de natureza bancária estão abrangidas naquela lei, tratando-se de

uma relação de consumo – desde que remunerado o serviço prestado, o que é o

caso, logicamente, de um contrato de financiamento garantido por alienação

fiduciária, devidamente remunerado pelos juros acordados.

Já o art. 53 do CDC dispõe que são “nulas de pleno direito as cláusulas que

estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que,

em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do

produto alienado”. Ora, por aí já se vê que não pode o Dec.-lei 911/69 restringir

a possibilidade de purgação da mora pelo devedor fiduciante, pois essa restrição

implica no perdimento das prestações até então pagas, a serem eventualmente

– e só eventualmente – ressarcidas após apreensão e venda extrajudicial do

bem financiado e fiduciariamente garantido (o bem pode não ser vendido; pode

deteriorar-se grandemente, o que não raro acontece; pode perecer, o que por

vezes também ocorre).

Daí a correção do julgado citado por Theotonio Negrão em JTA 147/30 (Código

de Processo Civil e legislação processual em vigor, 28. ed., p. 748), no sentido

de que “A exigência do prévio pagamento de 40% do preço está implicitamente

revogada pelo art. 6.°, VI, e art. 53 da Lei 8.078, de 1990 (Código do

Consumidor)”. Tal entendimento insere-se bem, e é reforçado na lição

doutrinária de Nelson Nery Jr. (Código Brasileiro de Defesa do Consumidor, 4.

ed., Forense Universitária, 1994), no sentido de que “Em atendimento ao

princípio da conservação do contrato, a interpretação das estipulações

negociais, o exame das cláusulas apontadas como abusivas e a análise da

presunção de vantagem exagerada devem ser feitas de modo a imprimir

utilidade e operatividade ao negócio jurídico de consumo, não devendo ser

empregada solução que tenha por escopo negar efetividade à convenção

negocial de consumo”.

Ademais, o entendimento de desnecessidade de pagamento do percentual de

40%, mínimo, para purga da mora vem se pacificando neste E. 2.° TACivSP:

“Nos termos do art. 53 do CDC, e considerando-se o princípio da conservação

dos contratos vigente nas relações negociais de consumo, encontra-se

implicitamente revogada a exigência de prévio pagamento de 40% do preço

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financiado para purgação da mora em contrato garantido por alienação

fiduciária, pois tal exigência restringe indevidamente a continuidade da relação

negocial, além de implicar no eventual perdimento das prestações pagas pelo

devedor fiduciante”.1

3. Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso.

QUANTO AOS LANÇAMENTOS CONTÁBEIS

1. Em se tratando de instituição financeira, cabe registrar os

procedimentos contábeis previstos no COSIF, estabelecidos por ocasião de retomada

de bem objeto de financiamento.

1.1 O registro contábil dos bens vinculados a operações com

garantia, pela modalidade de alienação fiduciária, objetos de apreensões por meio de

medidas judiciais em Ações de Busca e Apreensão, devem ser contabilizados em

contas de compensação, pelo valor da avaliação, a saber:

ı Débito: Bens em Garantia Apreendidos

ı Crédito Garantia por Bens Apreendidos

1.2 No momento da venda dos referidos bens, quando a

Instituição Financeira já obteve decisão judicial para dispor livremente dos bens

apreendidos, deve-se proceder a baixa na rubrica contábil que registra o valor do

débito do financiado (Operações de Crédito), pelo valor líquido da venda, deduzidas as

despesas pertinentes. A contrapartida é procedida na adequada conta que registra o

ingresso das disponibilidades (Caixa / Bancos c/ Movimento) ou, se a venda for a

prazo, o registro do direito a receber na rubrica Devedores por Compra de Valores e

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Bens. Na hipótese do produto da venda ser superior ao saldo devedor do financiado,

deverá ser constituída uma obrigação no Passivo Circulante, pelo montante do valor a

ser devolvido.

1.3 Considerando-se que a venda em tela está sendo realizada

sem que a Instituição tenha conjuntamente a posse e o domínio efetivo do bem,

podendo não se concretizar no futuro, o COSIF não possui previsão legal para este

tipo de evento mas, diante da necessidade legal do registro contábil da operação

originada do “Instrumento Particular de compromisso de compra e venda”, seguem

duas sugestões:

a) pode-se, tendo em conta as características da operação,

adotar o procedimento contábil indicado no item 1.2, acima, lembrando que, se a

venda está sendo realizada de forma “condicional”, a baixa do saldo devedor do

financiado também poderá não ser definitiva.

b) outra sugestão, é que se proceda a contabilização da

venda dos bens em uma rubrica contábil de uso interno, retificadora da conta que

registra os financiamentos (Operações de Crédito), utilizando-se como contrapartida, o

mesmo procedimento indicado no item 1.2, acima, ou seja, efetua-se o registro contábil

do ingresso das disponibilidades (Caixa / Bancos c/ Movimento) ou, se a venda foi a

prazo, o registro do direito a receber na rubrica Devedores por Compra de Valores e

Bens.

2. Nas duas hipóteses apresentadas sugere-se, também, manter

a contabilização do referido contrato em contas de compensação, para

acompanhamento das transferências dos bens e, ainda, para registro de uma possível

obrigação futura, pois a cláusula 4.4 do referido instrumento prevê que, na hipótese de

não se obter a Sentença que consolide a posse e o domínio dos bens, objeto da venda

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e compra, no prazo de 24 meses (sugerido 36 meses), contados da aquisição do bem,

a Vendedora terá que devolver os recursos recebidos, acrescidos dos encargos

pactuados.

C O N C L U S Ã O

Não obstantes as ponderações apresentadas, como já salientado,

é importante consignar que o procedimento contábil alternativo sugerido não está

previsto nas normas do Cosif , estando sujeito, portanto, a eventuais

questionamentos. Todavia, defensáveis.

São Paulo, Novembro de 2002.

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AFONSO RODEGUER NETO